Právní forma

[Michaela]

Ráda bych Vás tady seznámila a právní formou, která by měla vzniknout po zápisu do katastru nemovitostí.
SVJ není možné, neb to vzniká pouze v domě s min 5ti jednotkami, kde jsou min 3 vlastníci. Garážový dům je veden jako jedna jednotka, tudíž SVJ není možné.
Kdyby garážový dům byl dle příslušného kolaudačního rozhodnutí určen nikoliv jako nebytový prostor, ale jako společná část domu, bylo by možné rozhodovat o opravě a údržbě v rámci SVJ.
Jinak se musíme řídit dle podílového spoluvlastnictví dle ustanovení §136 občanského zákoníku.
Pro ty z vás, kteří chtějí prostudovat příslušné § sami, sem dávám jejich přepis:

Podílové spoluvlastnictví
§ 137
1) Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci.
2) Není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak, jsou podíly všech spoluvlastínků stejné.

§139
1) Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávěni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně
2) O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud
3) Jde-li o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud.

§140
Převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobně blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

§141
1) Spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání, je-li předmětem spoluvlastnictví nemovitost, musí být dohoda písemná
2) Každý ze spoluvlastníků je povien vydat ostatním na požádání písemné potvrzení o tom, jak se vypořádali, neměla-li již dohoda o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání písemnou formu.

§142
1) Nedojde-li k dohodě, zruší spoluvlastnictív a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a k účelnému využití věci. Není-li rozdělení věcí dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, přihlédně přitom k tomu, aby věc mohla být účelně využita. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů.
2) Z důvodů zvláštního zřetele hodných soud nezruší a nevypořádá spoluvlastnictví přikázáním věci za náhradu nebo prodejem věci a rozdělením výtěžku.
3) Při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozdělením věci může soud zřídit věcné břemeno k nově vzniklé nemovitosti ve prospěch vlastníka jiné nově vzniklé nemovitosti. Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemůže být na újmu osobám, kterým příslušejí práva na nemovitost váznoucí.


Ještě k tomu zastupování všech spoluvlastníků :
Zástupce spoluvlastníků, který by jejich jménem jednal a rozhodoval může být po vzájemné dohodě ustanoven, nicméně jen pro přesně stanovené rutinní úkony jako je právě údržba a oprava haly. V případě širšího zmocnění takového zástupce by mohly nastat komplikace v případě, kdy by tento rozhodoval o důležité změně společné věci ve smyslu ustanovení § 139 odst. 2 obč. zák. Pak by totiž původně přehlasovaní spoluvlastníci mohli žádat soud, aby o změně rozhodl on.
Momentálně je ten zástupce DaK dle příkazové smlouvy, kde jsou definované věci, ve kterých nás zastupuje. Pro případnou změnu zástupce (ať už správcovské firmy či jednotlivců) bude nutná účast všech spoluvlastníků, kde se většinou hlasů odhlasuje změna. Je nás přeci jen 132, takže to nebude lehké. Příkazní smlouvu jsme studovala, nicméně jsem v ní nenašla konkrétní odpovědi na to, co vše je v poplatku a co je už nadstandart, který se hradí (sekání, strojní čištění atd) takže tyto otázky nám asi nejlépe zodpoví na první oficiální schůzce paní Šmídová.

Viz hlasování na foru : to bylo myšleno tak, že abychom se nemuseli scházet v jeden den a jednu hodinu, která se zaručeně nikdy nebude hodit všem, je možné udělat hlasování zde na foru. ALe i pro to je potřeba souhlas většiny spoluvlastníků, takové to prvotní ujednání a dohoda, dle které se poté budeme řídit. Bylo by možná dobré, kdybyste se vyjádřili a vznesli požadavky, dotazy či připomínky.

[Michaela]

http://jiho.moravskestavby.cz/poradna/g ... -2563.html odkaz na dotaz ohledně SVJ versus garážový dům, co jsem našla.

[Michaela]

Ráda bych připomněla, že podílové spoluvlastnictví ke garážovému domu již vzniklo.
Jsme zapsání v KN jako podíloví spoluvlastníci této budovy na jednom Listu Vlastnictví.
Zajímavá odpověď mi přišla od právničky na otázku, jak je to např. v otázce řešení zastřešení, kdy ti "dole" zaplatili za místo více, než ti nahoře, na kolik se kdo bude podílet na tom zastřešení.
"Pokud ti dole zaplatili více, měl by jejich zlomek v katastru být větší než těch v horním patře. "
To je každopádně zajímavé, neb jsem při letmém pohledu zjistila, že zlomky jsou tam sice ne u každého stejné, ale rozhodně to nesouvisí s tím, kolik kdo zaplatil.-/

[126]

Každé stání má 1/132, nezávisle kde.
Nechci tvrdit bludy ale ty rozdíly, alespoň myslím, jsou dány různými komplikovanými formami vlastnictví ( SVM nebo pokud někdo koupil vice bytů a pak čast převedl atd. ).

K otázce různých podílů podle výše investice to změnit nepůjde.
Asi je jasné, že ten kdo koupil levně střechu se dobrovolně části podílu nevzdá.
A 1/132 je zapsaná v katastru.

Řešit je hlavně potřeba vytvoření nějakého akceschopného orgánu.
Jedině pověření zástupci spoluvlastníků mohou jednat s DaKem, pronajímat pozemek a reklamní plochu atd.
DaK na tom zájem nemá, naopak.

Proberme tu jak dále.
Zatím vidím nemálo problémů.
Kdo se obětuje pro společnou věc, kdo a jak svolá usnášeníschopné setkání, kolik pravomocí jsme ochotni delegovat zástupcům, jak je odměňovat a hradit náklady a mnoho dalšího.

Diskutujme k této věci a ne zda někdo koupil podíl výhodněji než druhý.

[Michaela]

[quote="126"]Každé stání má 1/132, nezávisle kde.
Nechci tvrdit bludy ale ty rozdíly, alespoň myslím, jsou dány různými komplikovanými formami vlastnictví ( SVM nebo pokud někdo koupil vice bytů a pak čast převedl atd. ).

Tak jasně, přesně tím ty rozdíly jsou, dle právničky, další"Ekospolácká bouda", se kterou již nic nenaděláme.Nebylo to myšleno či napsáno k řešení, pouze konstatování, nic víc

Řešit je hlavně potřeba vytvoření nějakého akceschopného orgánu.
Jedině pověření zástupci spoluvlastníků mohou jednat s DaKem, pronajímat pozemek a reklamní plochu atd.
DaK na tom zájem nemá, naopak.

Jak to chceš řešit, když je nás tu tolik, co prstů na jedné ruce ( Ovšem pronajímání pozemku či reklamní plochy si myslím je zapotřebí všech. Těmi zástupci lze řešit pouze "banální věci" (dle právničky, v opačném případě je to napadnutelné těmi, co by byli proti, mohli by dát podnět k soudu (kdyby byli proti a přesto by to ten zástupce za ně pořešil. Přehlasování většinou je něco jiného

Proberme tu jak dále.
Zatím vidím nemálo problémů.
Kdo se obětuje pro společnou věc, kdo a jak svolá usnášeníschopné setkání, kolik pravomocí jsme ochotni delegovat zástupcům, jak je odměňovat a hradit náklady a mnoho dalšího.

Když s tím nemá nikdo zkušenost, chuť ani čas ..... tak se moc věcí nedobereme

[126]

Ty mé příspěvky jsou motivovány hlavně snahou rozhýbat nějakou akci.
Aby i ostatní spoluvlastníci pochopili, že lze něco dělat a zlepšit ekonomiku garážového objektu.
Ale jak stádo probudit k nějakým činům bohužel nevím.
Možná tělesné tresty za nečinnost , máte jiné řešení?
Petr

[Demonek]

No, vazeni, tezko rici jak probudit stado, mozna mu slapnout na kuri oko. Zvednout poplatek za cokoliv, to bude rychlost, az se zacnou fsichni ozyvat. No a toho se da pak vyuzit, ne?
Ja to zkusil prikladem, zacal jsem vyvijet alespon minimalni cinnost, ale to, zda se, nepomaha. I kdyz se v tom angazujeme uz tri, tak to na zadny lavinovity efekt zajmu nevypada.

Ale zaplat panbuh aspon za Michalu a Petra. Diky Vam

[hobbit]

Zdravím, to jaký má kdo podíl určil původní prodejce (Ekospol) v kupních smlouvách. To, že někdo za podíl zaplatil více a někdo méně, nemá na velikost podílu vůbec žádný vliv. Vy teď můžete podíl klidně prodat za pětinásobek ceny a neznamená to, že by kupující získal větší podíl. Je to stejné jako s byty, dva lidé mohli koupit dva úplně stejné byty za naprosto jinou cenu a přitom mají stejný spoluvastnický podíl a hlasovací práva.

Vlastníci rozhodují nadpoloviční většinou, tudíž můžete svolávat schůze a tam hlasovat, ale je podmínka, aby vždy s danou věcí souhlasila nadpoloviční většina všech spoluvlastníků. Můžete si však udělat i jakési stanovy, které musí všichni podepsat, kde se zadefinuje jak bude fungovat rozhodování v různých věcech, kdo vás zastupuje atd. V případě zastupování by měl mít takový dokument formu zplnomocnění zastupitelů.

Pozor při prodeji! Existuje podmínka předkupního práva spolumajitelů. To jsme pořešili v řádu garáží, kdy tento dokument všichni majitelé garáží podepsali. Viz: http://www.padovska.cz/file.php?hash=document%7C16

[Kateřina Šmídová]

Dobrý den,
obdržela jsem informaci, že plná moc, která vám byla předána k podpisu, některým vlastníkům nevyhovuje. To z toho důvodu, že neobsahuje jména zmocněnců a vlastníci nemají dobrý pocit podepisovat bianco dokument. Ráda bych Vám sdělila, že:
- tato forma podpisu plné moci byla použita z důvodu uspíšení vzniku "samostatnosti" garážového domu a ušetření času stráveného na schůzi. V žádném případě se nejedná o nařízení podepsat něco s čím nesouhlasíte. O všech krocích byste byli včas informováni. Chtěla jsem jen zvolit pro vás nejjednodušší cestu.
- znění plné moci je věcné a jednoduché. Slouží k základnímu zastoupení (schválení oprav, účast při řešení reklamací společně se správní firmou, změna poplatků apod.). Pokud by došlo k převodům podílů (prodej, zastavení, zřízení věcného břemene apod.), pak by byla vystavena zvláštní plná moc právním zástupvem správní firmy.
Dnes jsem telefonicky řešila zájemce na zmocněnce s několika vlastníky. Přislíbili jsme si, že do tohoto čtvrtka by mi měla být sdělena jména tří zájemců. To by zjednodušilo a zprůhlednilo situaci. Po mé dovolené (28.7.-4.8.) bych vystavila nové plné moci, již se jmény zmocněnců, abyste je do poloviny srpna obdrželi k podpisu.
Jelikož některým vlastníkům nevyhovovala použitá forma, byla bych ráda, abyste mi vaše připomínky, požadavky a podněty sdělovali. Jedná se o záležitosti vaše a pro vás a je nezbytné vybrat způsob, který bude oboustranně proveditelný a pro vás přijatelný. V případě dotazu mne kontaktujte touto cestou na e-mailem.
Hezký den
K.Šmídová, DaK správa s.r.o.

[126]

Dobrý den paní Šmídová.

Plná moc mi konečně dorazila.
Dosud jsem ji neměl k dispozici a z příspěvků na tomto fóru vyplývalo, že chcete bianco papír.
To by jistě nebylo průchozí.

Pokud se však dohodneme na konkrétních zástupcích, je to rozumný postup.
Bude-li zájem, klidně se zapojím jako jeden z nich.
V podstatě jsme již začali připravovat vlastní postup, když se ze strany DaKu nic nedělo.
Vaše aktivita je však vítaná.
Nám ušetří práci a DaKu možná udrží klienty.

Prosím i ostatní spoluvlastníky k vyjádření na tomto fóru, včetně návrhu pověřených vlastníků.

Petr Fischer

[Michaela]

Také původní plnou moc nepodepíši.
Pokud by byla plná moc na konkrétní lidi, na konkrétní zplnomocnění (ne takové to obecné plná moc na všechno), časově omezená (rok, max dva roky platnost), nebudu mít námitek.
V době dovolených tu asi moc spoluvlastníků nepřispěje, ale alespoň ti stálí by mohli .-)
Vzhůru do toho.

ps včera jsem natahala kontakty lidí z první neofiko schůzky do pc a uvidím zda do víkendu, nebo přes víkend (bohužel teď moc času nazbyt nemám) bych obeslala mailíkem o info, které se udály za poslední tento týden a trochu se snažila vyžehlit první a původní plnou moc.
Pěkný den,
Michaela

[126]

Na základě naší dnešní rozsáhlé komunikace s Michaelou Mikušovou, po zvážení stanovisek právníků a s ohledem na kroky a názory paní Šmídové z DaKu jsme došli k následujícímu názoru:

1. Za dané situace je pro spolumajitele garážového domu důležité a výhodné zplnomocnit své zástupce, přičemž k DaKem předloženému textu nemáme zásadní výhrady.

Aby takový úkon měl smysl, je třeba získat alespoň podpisy vlastníků 51% podílu na nemovitosti.
Bez zplnomocnění nelze za stávajícího nezájmu většiny spoluvlastníků objekt ekonomicky spravovat a činit žádné kroky ve společném zájmu. Též smluvní provizorium s DaKem je třeba vyřešit a zajistit podmínky pro další fungování.

Ve věci jsou sice ještě některé právní detaily které bude třeba dořešit, bez existence zplnomocněných zástupců se však nikam nepohneme. Zákon i navržený text plných mocí dostatečně chrání zájmy spoluvlastníků a neumožňuje jakékoli nakládání s podíly či podobně.
Společný názor všech zúčastněných je, že zvolená forma je za dané situace jediná reálně použitelná. Jistě se však nebráníme jakýmkoli konstruktivním připomínkám či doplnění.

2. Plná moc musí být ověřena ( stačí zajít na úřad za Plusem ). Při podpisu již bude obsahovat jména pověřených vlastníků. Nyní je třeba vybrat tři lidi. V krajním případě bychom, pokud tedy máme vaši důvěru, na sebe s Michaelou převzali tyto 2 funkce. Chybí ale někdo třetí. S radostí však své pozice přenecháme jiným důvěryhodným zájemcům.

Prosíme tedy všechny podílníky aby zvážili svou účast a přihlásili se zde na fóru. Pravděpodobně ještě oslovíme e-mailem lidi co se účastnili na prvním setkání v garážích. Zatím se však žádný velký zájem o tyto „posty“ nekoná. Náročnost funkce zmocněnce by neměla být taková jako členů výborů SVJ. Jde jen o to aby vůbec formálně existoval někdo schopný za vlastníky jednat.

Závěrem bych rád všem připomněl, že situace kolem garážového domu je již delší dobu neřešená. Nikdo se nestará o investice, neexistuje možnost řídit finanční toky atd. Uvědomte si prosím, že pokud se nevyužije tato možnost, těžko se asi již někdo bude o věc dále pokoušet. S tím jsou pak spojená rizika nejen znehodnocení nemovitosti ale dokonce i některá nebezpečí vycházející z odpovědnosti vlastníka a podobně.

Ještě jednou tedy velmi prosím všechny o aktivní účast.
Jako zmocněnce nebo alespoň podpisem pod plnou moc.

Petr Fischer

[Michaela]

Děkuji za úžasné shrnutí naší emailové komunikace, nesesumírovala bych to lépe.
Třetí človíček je v jednání, soukr. zprávou předběžně potvrdil svůj záměr stát se třetím zplnomocněným.

[Demonek]

Myslim, ze Petr Fischer to shrnul velmi presne a vecne. Ja se jako zmocnenec nehlasim, ale pokud jde o plnou moc, Mise i Petrovi ji dam, protoze stavajici stav je alespon z meho pohledu kriticky a blokuje i cinnost jednotlivych spolecenstvi (nelze vypovedet prikazni smlouvu a tudiz dat dohromady novou mandatni smlouvu s DaKem).
HoWgH

[Demonek]

Jeste me napadla jedna vec. Myslim, ze dobrovolnici, kteri jsou ochotni za nas kolem naseho zarizovat vse potrebne, si zaslouzi i nejakou odmenu. Problem ale bude, jak jim tu odmenu dat. Mate nekdo napad, jak je legalne odmenit?